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户籍政策一再放宽的背后

日本当年有“一亿总中流”,中国现在有“一亿农转非”。

准确的理解房地产的制度政策和市场波动,是我的本质工作,很多事件的确是无法通过搞几个大叹号来解决的。

这几天房地产群在热烈讨论放开落户的事情——4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,券商给的研报主流认为这是“超预期”的政策,并认为对房地产会产生极大刺激。资本市场也给出了正面反馈,万科4月9日大涨超过6%。

我当时的判断是,地产股反应过度了,尽管我也认可这是正面刺激,但是我不认为有那么“石破天惊”。这两日看到,基本又都跌回来了。对地产行业未来我继续乐观,但是基于综合因素,非限于户籍放开此点。

今次主要谈谈我对这个政策的理解。

首先这个政策不是横空出世的,是一个大政策之下的“2019年度行动方案”。所以,我们需要对比五份政策文件,其中,三份主要文件:2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》、2016年9月发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》、2019年4月发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。以及两份辅助文件,分别是2014年7月发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》、2016年2月发布的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。

只有将这些政策结合起来,我们才能读懂今年的政策,以及它对房地产的影响。

总结判断几点,嫌累的童鞋可以看完即关:

先普及一下城市分级和对应城市。下面是来自21世纪经济报道的制图,致谢。

户籍政策一再放宽的背后

户籍政策一再放宽的背后

判断如下:

1、都市圈取代了中小城市,成为新的发展方向。2014年确立的“中小城市”为主的城镇化方向,在今年转向以“都市圈”为主,显示政策终向市场规律让步,也更像是决策层对城市发展规律的认识深化的过程。

2、中国在通过计划性的手段,让人民走向“自由迁徙时代”。这个过程是渐进的,大城市落户限制放宽并不是突然性的,而是2014年以来政策逐步升级的过程,政策的连续性非常稳定:小城市、建制镇——中型城市——II型大城市——I型大城市……一步一步提档升级。

3、政策之所以会逐年放宽,背后是“1亿农转非”的任务倒逼,但面临的挑战是:在城镇工作的非户籍农民落户的积极性不及预期,而这个不及预期的背后,则是政策指引的失当。

4、2019年落户政策全面放宽,直接因素是2018年的常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差距有扩大的危险,可能会影响到2020年“2个百分点”目标的实现。

5、中国城镇化过程中的“人地错配”问题,从2014年的探索性纠错进入到实施纠错阶段,突破口选在了都市圈内,都市圈内统一协调供应土地是大看点。意味着,都市圈内中等城市的轨道建设有机会加速。

6、对一二线城市房地产销售量会有提振,但不会有显著刺激。核心原因有三,一是特大超大城市并没有取消落户,二是多数城市的落户政策早已行于政策之前,放开力度很难再大幅增加。三是放开落户的城市级别越高,房价也越高,很多在地转化人口未必买得起房子(但是会催生为避限购而四处落户的行为)。

下面细谈。户籍政策为什么会放宽?

大政方针是在2014年的那份文件里奠基的——这个政策的大原则是:“逐步消除城乡区域间户籍壁垒,还原户籍的人口登记管理功能”。具体目标是:要求到2020年,“常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。

户籍政策一再放宽的背后

接下来所有的政策,都是围绕着这个目标展开的,这是我们理解这一波“新城镇化”的起点。

在2013年,这样的人口——在城镇工作但未落户——是2.34亿人,他们“未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务”。在当年,我国常住人口城镇化率为53.7%,户籍人口城镇化率36%左右,17.7个百分点。

户籍政策一再放宽的背后



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